◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

如今，楼市回暖在路上，但部分爆雷房企又面临至暗时刻，日益逼近退市边缘，新力不是最后一个。

昨晚（5月9日），前不久已被“*ST”的蓝光发展公告一则来自上交所的告知书，拟对其终止上市。

(资料图片仅供参考)

截至彼时，蓝光发展连续20个交易日股价低于1元，按规定已触发终止上市条件，上交所遂对其做出终止上市的决定。

“如你公司申请听证，应当在收到本事先告知书后5个交易日内向我部提交书面听证申请······”意思就是说，还有一次挽救力争的机会。

去年底，证监会已对A股上市房企定增、重大重组等资本动作重启“开绿灯”，一时成为出险房企脱困的最大希望。

但5月8日，蓝光投资控股集团及实控人杨铿已明确回函蓝光发展，目前并没有重大资产重组、资产注入或剥离、股份回购、破产重整、重大业务合作、引入战投等重大事项。

这意味着，蓝光发展很难扭转“退市”危机。

再说了，前些年，蓝光发展前已整体卖掉了很值钱的迪康药业、蓝光嘉宝物业，而蓝光投资控股集团也卖掉了高毛利率的蓝光矿泉水，目前还真想不到其手上还有什么更值钱的优质资产。

作为四川本土房企一哥，蓝光发展走到今天，令人唏嘘不已，曾经也是强势入围千亿房企的一匹黑马，却没能抵御住这一轮楼市深度调整的冲击，轰然倒下。

从上图看，2022年蓝光发展取得营收193亿元，同比微跌4.04%，但较2020年已是连续第二年“断崖式”下滑，而归母净利亏损-249.4亿元，较2021年亏损-138.3亿元扩大恶化了逾百亿元。

去年，蓝光发展经营净现金流-10亿元，较上年-1.08亿元也明显恶化，截至去年底，公司净资产-238.7亿元，较上年末13.57亿元陷入严重“资不抵债”。

4月底，信永中和对蓝光发展2022年财报又出具“非标”意见，已是连续两年出具“非标”，这次更加严重。

所以说，蓝光发展被披星戴帽，沦为“*ST股”，让广大股民也似乎丧失信心，逼入退市边缘，也是必然。

截至去年底，蓝光发展短期有息负债504.57亿元，其中逾期有息负债本金331.22亿元，但公司账上货币资金27.47亿元，其中受限资金27.06亿元。

同期末，蓝光发展涉诉案件近7800件，涉案金额349亿元，其中尚在诉讼中的案件约3923件，涉案金额123.69亿元。

这意味着，该房企现金流几乎已枯竭，往后逾期债务规模只会越滚越多。按信永中和的相关意见报告书内容，蓝光发展有可能会破产清算或重整。

今年一季报末，蓝光发展净资产-245.2亿元，“资不抵债”继续严重化，账上货币资金又降到23.6亿元，存货尚有872.45亿元。

同期末，蓝光发展短期借款28.6亿元，一年内到期有息负债378.9亿元，长期借款47.5亿元，应付债券9.49亿元。也就是说，蓝光发展偿债顶峰是今年，违约债务只会更大。

造成蓝光发展如今极为尴尬的局面，深度分析来看，有几大原因：

第一，高杠杆扩张惯性，脆弱的千亿大象

“三道红线”出台是2020年8月，当年蓝光发展达标两项，剔除预收款项后资产负债率73.7%，净负债率已降至92.93%，现金短债比大于1，为黄档房企。按理说，完全有时间进入安全区。

不过，蓝光发展冰山之下的隐性负债，规模巨大，参考阅读地产密探此前刊发的《蓝光发展捅破房企债务“黑洞”，近50亿其他往来款利率12.65%》。

导火索来自蓝光“好基友”平安系。2020年10月，坊间曝出蓝光发展与平安银行闹掰了，具体为广东佛山一项目开发贷未按约定承诺的提前还贷，项目责任人也没向高层及时回报，高层一脸蒙逼，引发平安不满，还上了黑名单。

2021年5月起，蓝光发展涉及信托、公开债等曝出信用违约，参考《蓝光160亿违约债诉讼潮：信托、基金及房企同行“齐上阵”》一文，加上该年下半年楼市急剧遇冷恶化，债务违约规模一发而不可收拾，成为那波率先出险的典型。

第二，重金用人但偏急功近利

2017年起，从重庆蓝光崛起的张巧龙升到蓝光发展总裁，踌躇满志，扩张迅猛，2019年新增土储总地价357.6亿元，同比增长 45.6%，但总建面1121万方，虽创历年新高，但同比下滑25%。

这说明，溢价拿地偏多，从新增土储能级看，二线城市和三四线城市拿地面积占比分别56%和44%。不过，2019年，蓝光发展销售金额1015.3亿元，同比增长 18.7%，首次突破千亿大关。

2019年9月下旬，蓝光发展为了销售业绩高速增长，特别是馋涎其他一线房企在华东腹地的高业绩增量，通过收购物业将上海虹桥作为除成都之外的第二总部，虽说是双总部，其实主要职能已转移到上海。

2019年，张巧龙税前年薪虽只有369万元，但有上千万股的股权激励，实际薪酬不菲。蹊跷的是，张巧龙坐镇上海还没几个月就被换掉了。

2019年底，杨铿重金挖来华润置地华东“一把手”迟峰，做大华东俯瞰整个东部做大增量的意图很明显。2020年，蓝光继续“高举高打”拿地，但陷入了三四线争夺泥沼，拿地高溢价率频出。

2020年，蓝光发展销售额1035.4亿元，同比微增2%，从区域看，华东和华中区域分别贡献销售额298.43、217.91亿元，合计占总销售额的49.9%。

也就是说，华东和华中贡献了蓝光发展总销售额的“半壁江山”，但蝉联千亿荣光之下，销售增速停滞的高杠杆风险被遮蔽。

第三，成渝滇塌陷，失去大本营托底

蓝光华东和华中的业绩强势崛起，说明重用迟峰是对的，但销售总盘子微增，说明“顾此失彼”了。这从蓝光发展2020年区域业绩贡献可以看出来。

2020年，蓝光发展华东区域同比增幅14.36%，华中区域微跌，但大本营成都区域跌幅达到18.67%。要知道，过去蓝光可是成都楼市销冠或前三强，在成都楼市的品牌声量巨大。

这说明，楼市急需调整下，迟峰作为蓝光发展“新一把手”，还没来得及真正熟悉其他区域，危机就浮出来了。

2021年，蓝光发展债务暴雷，各区域销售全线崩塌，华东和华中一蹶不振，成渝滇塌陷，特别是成都土储较低，主场优势尽失，回归西南“卧薪尝胆”难度就很大。2022年，成都房企百亿级销售额7家。

如今，房地产救市力度依然不减，但对蓝光发展而言，还有机会重头再来吗？

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